Доходные дома в Москве

Само название «доходный» говорит за себя — возведение таких домов для получения пассивного дохода от сдачи внаем. До XX века разрешалось владеть усадьбой или особняком, а вот квартиру можно было только снять. Промышленная революция вела к притоку граждан в города, а это означало спрос на жилье. Строительство оказалось выгодным не только для инвесторов, но и для городской казны, получавшей налог. Москва стала превращаться в многоэтажную. Расскажем, что такое доходный дом в Москве вчера и сегодня, а также о самых интересных образцах домостроения.

История доходных домов в Москве

К концу XIX века количество москвичей приближалось к миллиону. Доходные дома в Москве росли как грибы, к 1917 году этот вид составлял уже 40% недвижимости. Посмотрим ретроспективу, в которой сплелись экономика, культура и социальные аспекты.

Условия появления доходных домов в России

Идея многоквартирных меблированных домов для найма пришла к нам в XVIII веке из Европы, которая в свою очередь использовала опыт Древнего Рима. Середина девятнадцатого столетия в государстве означена отменой крепостного права, началом урбанизации с развитием городских коммуникаций, появлением технических средств и образованием свободных капиталов.

Работникам фабрик требовалось жилище, владельцам этих фабрик нужен был дополнительный доход от сдачи комнат. Интересы совпали, и в Российской империи сначала в Петербурге, а затем в Москве случился строительный бум. Тем более, что особых требований, кроме противопожарных, не было.

В стране в условиях низкого уровня грамотности устный договор имел силу, поэтому его часто использовали. А что значил письменный договор с доходным домом до революции? Заводилась «квартирная книжка»: договор найма, в котором оговаривалось, что досрочно постоялец имеет право съехать только в случае условий, вредных для здоровья. Прописывался также запрет на подселение по субаренде квартиранта без регистрации. В других случаях субаренда разрешалась, этим пользовались арендаторы, сдавая «угол» в снятой квартире. Оплату принимал старший дворник.

Для налоговой отчетности владелец дома заводил домовую книгу.

Появление и расцвет доходных домов в Москве

Первый доходный дом в Москве, дошедший до нашего времени с 1790 года, стоит на земле разобранного Посольского двора на Ильинке, 10. Здание по проекту Матвея Казакова принадлежало купцам Павлову и Калинину. На бойком месте торговцами арендовались помещения под конторы, жилье и склады. Из известных ранних также был доходный дом издателя Рахманова 1810 года, в котором жил поэт Денис Давыдов.

Разрушение Москвы во время нашествия Наполеона побудило власти начать восстановление, и под доходные дома продавались участки бывших усадеб. Расцвет пришелся на стык XIX-XX веков. Градостроительство приняло характер комплексной застройки кварталов с облагораживанием общественного пространства и планировкой улиц. Домам присвоили номера, но традиционно москвичи ориентировались по именам владельцев.

Застройщиками становились предприимчивые фирмы и физические лица с капиталом. Они имели по нескольку домов. Не осталась в стороне даже Троице-Сергиева Лавра, построив в 1875 году 5-этажный доходный дом с башенкой на Ильинке, 5. Именно с него начинается многоэтажное строительство в 5-8 этажей вместо привычных трех.

Типы доходных домов в Москве и их особенности

В архитектуре доходных домов акцент делался на фасады, подчеркивающие статус съемного жилья. Огромные витрины, лепнина, эркеры, а чем больше окна, тем престижнее сама квартира. Поэтому сегодня дома тех времен являются достопримечательностью столицы.

В зависимости от комфортности и размеров жилплощади выделяли 4 типа:

1. Дома барского типа имели небольшое количество квартир по 5-7 комнат. Они имели все удобства, включая лифты, парадные из мрамора и швейцаров.    Например, доходный дом Исакова на Пречистенке имел 18 квартир, а дом Лоськова и вовсе 4.
2. Доходные дома для привилегированных служащих имели квартир больше, и также были с удобствами. В них не было кухни, отлично работала доставка из трактиров либо питание в ресторанах. Как пример, часто приводится готический дом Заварского в 7 этажей в Потаповском переулке.
3. Доходные дома для арендаторов средней руки – клерков, учителей и прочих. Квартиры в них небольшие, без кухни и технических новинок вроде лифта. Фасады тоже не изобиловали декором, размер окон был одинаков, что не отменяло красивых линий самого дома. Наглядным образцом можно назвать дом Титова на Арбате, 30.
4. И наконец, были «доходники» с коечно-каморочными квартирами, коих к концу XIX века было в Москве более 70 000. Селились в них семьи рабочих, бедные студенты, поденщики. Квартиры были коммунальными. Такой дом Солодовникова стоит на улице Гиляровского, занимая целый квартал.

Особняком стоит такой вид, как ночлежки для самых бедных. В них можно было находиться только ночью. В одно помещение набивалось до 30 человек. Шесть таких ночлежек было в самом злачном месте Москвы – на Хитровке. Разумеется, ни о стилевом решении, ни об особых удобствах речи не было.

Доходные дома в советское время и наши дни

После Октябрьской революции доходные дома были национализированы и превращены в густонаселенные коммунальные квартиры. Это явление много раз описано в советской литературе, в кино дух ранних коммун и послевоенных коммуналок передан в фильмах «Собачье сердце» и «Покровские ворота».

Исключение составили дома барского типа, в которые заселилась партийная, творческая и военная элита. Они по-прежнему занимали обширные отдельные квартиры. На таких зданиях сегодня можно увидеть множество мемориальных досок.

Во времена приватизации и возникновения права собственности доходные дома были распроданы под элитное жилье либо под офисные здания. К идее доходных домов вернулись в 2000-х годах. Первые такие апартаменты открыли в 2003 году в Большом Николоворобинском переулке, 10. Сегодня выбор уже широк. Как правило, это индивидуальный проект с патио и подземной парковкой.

Видео о доходных домах Москвы:

Сохранившиеся доходные дома рубежа 19 — 20 веков в Москве

Москвоведы изучают в архивах около 800 доходных домов столицы. Натурно из них осталось порядка 270, остальные утрачены либо из-за реконструкции улиц, либо желания бизнеса иметь современное здание в центре. Многим строениям ради их сохранности присвоены статусы культурного объекта. Мы остановимся на самых известных.

Доходный дом Перцовой

Дом находится в Курсовом переулке, 1, рядом с Храмом Христа Спасителя. Он поставлен в 1907 году архитектором Сергеем Милютиным для состоятельного инженера железных дорог и коллекционера Петра Перцова. Как это зачастую водится, домик был записан на имя жены Зинаиды Перцовой.

Теремок в неорусском стиле с мотивами модерна украсил Пречистенскую набережную Москва-реки. Стрельчатые элементы, шпили, майоликовые панно снаружи и обилие резьбы в интерьере, наличие студий привлекли в доходный дом Перцовой в Москве деятелей культуры того времени. Плату ценитель искусств Перцов брал невысокую, поставив во главу угла талант квартиранта.

Помимо самого архитектора Милютина здесь арендовали квартиры художники Нестеров и Фальк, артисты МХАТа. А в 1908 году они облюбовали подвал дома под богемный актерский клуб «Летучая мышь», выросший позже в кабаре. Среди завсегдатаев были Москвин, Качалов, Шаляпин, Собинов, Немирович-Данченко. Из звучных имен жильцов после национализации – Лев Троцкий. Сейчас здесь расположены офисы.

Доходный дом страхового общества «Россия»

К 1902 году самое известное в дореволюционной России страховое общество построило на Сретенском бульваре, 6/1 два корпуса в стиле эклектики, занявших целый квартал. Архитектор Николай Проскурнин возвел здания в подражание позднему итальянскому ренессансу. Фасад был примечателен колоколом и часами. Элитные квартиры предназначались для богатых арендаторов, высокий уровень комфорта обеспечивали система вентиляции, электричество, телефония и лифты.

При Советской власти доходный дом страхового общества в Москве хотели снести, однако его спасли мощные стены, которые невозможно было взорвать. В здании помимо жилых квартир в разное время размещались Наркомпрос с кабинетом Луначарского, Артиллерийское управление, телеграфное агентство. Здесь в чердачной мастерской работал всемирно известный живописец Илья Кабаков. В 2018 году он передал ее в дар Третьяковской галерее.

Доходный дом Бахрушиных

Именитый мануфактурщик и меценат Алексей Бахрушин активно вкладывался в доходные дома. Один из них появился в 1901 году по адресу улица Тверская, дом 12. Архитектор Карл Гиппиус создал здание в модном стиле модерн, провозглашавшем в декоре природные текучие формы.

Стильное пятиэтажное здание с украшениями из стеблей, ажурного балкона, масками с развевающимися волосами – наглядный образец французского «ар-нуво», коим славится исторический центр Парижа. На нижнем этаже всегда располагались модные ателье и магазины, остальное занимали небольшие меблированные квартиры. Неслучайно в этом доме снимал арендовал жилье утонченный певец Александр Вертинский, где бывали Василий Качалов, Рина Зеленая, Сергей Лемешев. Для владельцев доходных домов громкие имена служили хорошей рекламой. Сегодня это жилой дом.

Доходный дом Шугаевой

В Москве насчитывается пять «Домов с рыцарями». Один из них – семиэтажный доходный дом на Садовой-Самотёчной улице, 2/12. Директор правления комплекса торговых зданий Шугаев построил его в 1913 году, а хозяйкой стала жена Анна Шугаева.

Здание архитектора Василия Волокитина в стиле скандинавского модерна преобразило московский пейзаж готическим декором: окнами в виде арок, рустом под суровую каменную кладку, барельефами воинов, фигурами львов. На фронтоне опирается на меч средневековый рыцарь в доспехах. На парадной лестнице сохранились подлинные витражи, перила, геральдика и метлахская плитка на площадках. Нынче это жилой дом.

Доходный дом Кекушевой

Этот многоквартирный дом по адресу улица Остоженка, 19, строение 1, спроектировал архитектор Лев Кекушев и поставил в 1902 году, что обозначено на фасадном картуше. Записан дом был на жену Анну Кекушеву, как и личный особняк по соседству.

Интересен специалистам прежде всего основным набором шаблонов модерна, использовавшихся в то время в градостроении. Однако это не лишило его индивидуальности. Ведущей темой считается арка-ниша, вокруг которой обыгрываются архитектурные элементы. Фасад богато украшен лепниной и декоративными панно. Первый этаж арендовал чайный магазин Грязнова, остальные сдавались жильцам. Накануне Первой мировой войны здание выкупил под частную клинику для раненых и заключенных хирург Алексей Бакунин. Теперь здесь находятся офисы.

Доходные дома Элькинда

Уничтожение старинных особняков – история не новая. Так случилось в 1903 году и при строительстве комплекса из 4-х доходных домов рядом с Арбатом. Когда архитектор Николай Струков по заказу сына купца Даниила Элькинда – Давида, разработал проект квартала, для реализации снесли усадьбу XVIII века.

В архитектуре домов соединились эклектика, модерн и неорусский стили. Элитные квартиры из 5-7 комнат имели все удобства. Снимали их люди небедные, из именитых проживали актриса Книппер-Чехова, биолог Завадовский, пианист Гольденвейзер. Первый этаж по обыкновению занимали магазины.

И все же самым броским из 4-х зданий стал дом, выходящий на Большую Никитскую улицу с номером 31. В 1913 году комплекс выкупило страховое общество «Россия» и заказало реконструкцию фасада этого дома зодчему Владимиру Цейдлеру. Он украсил его шпилями, эркерами, балконами с ажурной ковкой и знаменитым полым куполом из стекла. В данное время это офисное здание.

Доходный дом Солодовникова

Купец Гаврила Солодовников был крупным московским благотворителем. Остался он таковым и после смерти, завещав часть наследства на строительство квартир для бедняков. Его воля была исполнена и в 1908 году на непарадной 2-ой Мешанской, а ныне улица Гиляровского, 57 и 65 возвели неоготическое жилой комплекс в форме каре с фасадами из кирпича с частичным контрастным декорированием штукатуркой. Аттики, шпили, башенки с окнами-бойницами архитектурно относят к северному модерну.

В правом крыле «Свободный гражданин», в 1152 крохотных квартирах по 6-8 кв. метров, жили свободные от брачных уз рабочие, а в левом «Красный ромб»,  в 183 однокомнатных квартирах, семейные. У каждого крыла был свой архитектор —  Иван Рерберг и Мариан .чай аритектор  жили одинокие рабочиеПеретяткович. Все квартиры были коммунальными. Но при этом здесь было электричество и целый комплекс служб от прачечной до столовых и бань. Сейчас в здании, как и советский период, расположены учреждения.

Доходный дом А. Д. Сидамона-Эристова

Возведением домов для сдачи квартир в аренду занимались не только промышленники, но и дворяне. В окрестностях знаменитых Патриарших прудов, на улице Малой Бронной, под № 31/13, в 1911 году грузинский князь Сидамон-Эристов отстроил «Дом со львами».

Проект был заказан мастеру модерна Виктору Величкину, который создал здание в неоклассический стиле: ротонда, ионические капители на портике, пилястры, стилизованные под антик барельефы, львы над входными воротами во внутренний двор.

В 1930-х годах дом перешел в ведомство Министерства обороны СССР, и в него заселились видные военачальники. Квартир не хватало, и его дважды надстраивали, в 1939 году и в 1947-м. В настоящее время этот шестиэтажный жилой дом является исторической достопримечательностью экскурсионных маршрутов этого района.

Доходный дом И. Д. Пигита

Любой почитатель творчества Булгакова знает адрес доходного дома Пигита, ведь именно на улице Большой Садовой, 10 находится та самая «нехорошая квартира» №50 из романа «Мастер и Маргарита».

Мог ли мечтать о всенародной славе дома табачный король фабрики «Дукат» Илья Пигит, когда по проекту архитектора Эдмунда Юдицкого в 1904 году возвел здание для сдачи в наем. Дом из двух корпусов в стиле модерн с фонтаном во дворе был хорош, и Пигит сам тоже в нем поселился, заняв 10-комнатную квартиру. Остальные квартиры заселили адвокаты, певцы, врачи.

Послереволюционная национализация превратила многокомнатные квартиры в коммунальный улей рабочих типографии и фабрики «Дукат». В одной из комнат жил писатель Михаил Булгаков, использовавший фактуру в своих произведениях. Дом связан с десятками выдающихся имен от Сергея Прокофьева до Сергея Есенина, от Василия Сурикова до Петра Кончаловского. Сегодня в доме есть музеи Булгакова и Кончаловского.

Дом Нирнзее

По собственному проекту архитектор Эрнст-Рихард Нирнзее в 1913 году завершил строительство жилого дома в Большом Гнездниковском переулке, 10. Его называли «тучерез», поскольку он был в 10 этажей, то есть небоскребом того времени.

Архитектор и владелец Нирнзее соединил модерн, неоклассицизм и конструктивизм. Несмотря на малогабаритные квартиры без кухонь и с коридорной системой здание пользовалось популярностью среди служащих. За два года до революции в одном из помещений обосновался кинопавильон «Киночайка», а в полуподвал из дома Перцовой переехал театр-кабаре «Летучая мышь». Здесь же зародился театр Сатиры.

Как и множество других домов, после революции здание стало коммуной под председательством Льва Каменева и приняло партработников и советских служащих. Дом стал знаменит обширной плоской крышей, где вместились спортплощадка, библиотека и даже сквер. Сейчас среди прочих офисов в доме находятся редакции журналов, площадка ГИТИС и продюсерский центр «Культшоу».

Доходный дом Лоськова

Не всякий догадается, что замок-особняк в Мансуровском переулке, 4, где располагается посольство Сирии, в начале прошлого века было доходным домом. Его построил в 1906 году крестьянин Лоськов, занимавшийся торговлей, но по налоговому законодательству того времени имевший право не переходить в купеческое сословие.

Увенчанный архитектором Александром Зеленко остроконечной угловой башней, с окнами-бойницами под крышей и с рустованным камнем у основания, особняк в стиле северного модерна был более характерен для Петербурга, и москвичи не сразу восприняли его. Однако сегодня он по праву занимает место в списке зданий, орнаментирующих Москву.

Будучи доходным домом со всеми удобствами, он был рассчитан на четыре квартиры по восемь комнат в каждой. Именно в нем прожил 10 лет Верховный главнокомандующий Русской армией во время Первой мировой войны, легендарный генерал Брусилов.

Дом московского архитектурного общества

В 1915 году члены Архитектурного общества Москвы заселились в доходный дом с клубом, построенный для них коллегой по цеху архитектором Дмитрием Марковым. Возвести безупречное по формам и ордерной структуре здание было делом чести, ведь оно служило также рекламой грамотности профессионального сообщества архитекторов и инженеров-строителей.

С тех пор в Ермолаевском переулке, 17, это строение под № 1 в стиле русского неоклассицизма радует глаз безупречными пропорциями и элементами итальянского зодчества эпохи Ренессанса. Во времена СССР постройка была в ведении Московского Союза художников, предоставляя площади под творческие мастерские, а сейчас функционирует как выставочное пространство Музея современного искусства.

Доходный дом Хомякова

Редкий представитель венского модерна в Москве – доходный дом на улице Кузнецкий Мост, 6/3. Построил его в 1900 году архитектор Илларион Иванов-Шиц для дворянина Алексея Хомякова. Кто не знает, именно  хомяковская естественно-научная коллекция стала основой фондов Дарвиновского музея.

Четырехэтажное здание спроектировано в подражание греческому типу с четким членением элементов. Камень и штукатурка сочетаются с керамической плиткой и обилием декоративных деталей. Внизу размещались банк, книжный магазин, дамской моды и другие, а верхние этажи с меблированными комнатами приглянулись театральным артистам. В 1930-х годах надстроили еще два этажа.

Сцены в статучреждении из комедии «Служебный роман» снимались именно здесь. В настоящее время расположились коммерческие фирмы,  Федеральное агентство морского и речного транспорта и популярный ресторан Александра Новикова «Большой».

Дом Афремова

Еще один из небоскребов-тучерезов появился в 1905 году и предназначался для квартирования железнодорожных служащих. 9-этажный дом в стиле модерн со смотровой площадкой на крыше построил архитектор Осип Шишковский по заказу водочного магната Федора Афремова.

Здание находится по адресу Садовая-Спасская улица, дом 19, строение 1, и его размеры внушительны даже сегодня. Архитектурный стиль неспециалист сможет определить только по входной арке во двор-колодец, немногим кованым балконным решеткам и овальным окнам в мансарде.

Здание получило славу дома с привидениями, в котором и впрямь слышались завывания. Вскоре выяснилась причина – замурованные пустые бутылки. Так строители отомстили за махинацию с оплатой их работы. В 1930-х годах здесь в лаборатории по разработке ракетных летательных аппаратов работал начинающий Сергей Королев. В наши дни здание занимает культурный центр «Красные Ворота».

Саввинское подворье

На Тверской улице, 6, строение 1, спрятался в глубину доходный дом постройки 1907 года по проекту архитектора Ивана Кузнецова. С красной линии Тверской это четырехэтажное здание Саввино-Сторожевского монастыря было технологично передвинуто по рельсам в 1939 году ради строительства сталинского дома.

В архитектуре применен псевдорусский стиль, смешанный с барокко и модерном. Фасад знаменит абрамцевскими изразцами со сказочными персонажами и растительными мотивами. В центре находится изображение старца с крестом и в шлеме. Из советского периода осталась чугунная плита с гербом РСФСР над входной аркой во двор.

Из громких имен жильцов начала прошлого века упомянем новатора русского кинематографа Александра Ханжонкова, сценариста, режиссера, продюсера и прокатчика собственных фильмов. Сегодня помимо элитных квартир в доме располагаются паломническая служба и Галерея русской и византийской иконы.

Доходный дом Бочаровых

Еще одно московское творение архитектора Льва Кекушева было завершено в 1904 году по адресу Гоголевский бульвар, 21, строение 1. Изначально по заказу крестьянина Федора Бочарова выстроена одна часть для сдачи внаем, а его взрослые сыновья достроили вторую. Семья имела шелкоткацкую фабрику и могла себе позволить подобное строительство.

Четырехэтажный дом в стиле модерн в народе называют Домом с совами. Они украшают парадные входы с эркерами. Совы вообще одно из любимых изображений мастеров зодчества, как символ стражи и удачи. Помимо них из лепного декора на фасаде помещены маскароны. Отделка построена на чередовании керамической плитки с гладкими поверхностями.

Внаем здесь сдавались многокомнатные квартиры по две на этаж, с удобствами и актуальной мебелью. По карману они были только состоятельным людям. Первый этаж был отведен магазину тканей Бочаровых. Нынче в здании работает корпорация «Ростех».

Доходный дом  Шереметева А.Д.

Русский меценат, музыкант-любитель и начальник Придворной певческой капеллы — Александр Дмитриевич Шереметев, в 1890-х гг. задумал построить комплекс многоквартирных домов для сдачи квартир в аренду. Работы над проектом начал архитектор Александр Фелицианович Мейснер, с середины 1890-х гг. — домашний архитектор Шереметевых. Фасады всех трёх 6-ти этажных корпусов выполнялись в едином стиле и сочетали в себе стилистику необарокко и неоренессанса.

После революции дом получил название «5-й Дом Советов» и стал использоваться для проживания высших государственных деятелей, в разное время в нем по адресу Романов переулок, дом 3, строения 1, 6, 7, проживали: С. М. Будённый, К. Е. Ворошилов, Г. К. Жуков, Л. М. Каганович, А. Н. Косыгин, Г. М. Маленков, В. М. Молотов, Л. Д. Троцкий, Н. С. Хрущёв, М. В. Фрунзе, Н. А. Булганин, Н. А. Вознесенский, В. А. Малышев, В. М. Мясищев, Е. М. Ярославский, И. Ф. Тевосян, Р. Я. Малиновский, К. А. Мерецков, С. К. Тимошенко, М. Г. Первухин, И. С. Конев, В. И. Чуйков, и др.